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杜坤维:未来十年是投资地产还是股票
时间:2016-11-25  来源:中财网  浏览次数:231

   在中国投资领域有一个争论不休的话题,那就是买房还是买股,但到目前为止,似乎买房更胜一筹,就未来而言,究竟是买房还是买股,李大霄与水皮有了不同意见。

  据新浪网,李大霄认为“A股3000点是地平线李大霄首发"围绕3000点上下(波动)的次数越多,这个地方以后就会越扎实,因此他认为3000点以后是未来的地平线,水皮也阐述了他的观点,“我一直说,3000点是个中枢,并不等于说3000点就是顶或者是底,我说市场会围绕它上下波动,上下波动200、300点都是很正常的事情.

  从投资的角度而言,水皮更加倾向于购买楼盘。他认为从十年的长期角度,中国的楼市未来还是会是上涨的。但李大霄认为,现在买股票比跟买房子好, 李大霄进一步解释说,就算现在股市涨到3200点了,仍可以选到回报率4、5倍的股票。但是现在房子难以选出出租回报率4、5倍的房子。所以从这个角度上,总性价比以及比价关系上来看,还是买股票比较好。“当然,我说的买股票是买低估的蓝筹股,黑五类除外。”

  水皮也透露了与李大霄不同的观点。“一线城市从中国的价格趋势上来看,今后十年一定比现在高得多,这一点毫无疑问。”因为杠杆原因,在中国购买楼盘还特别容易挣钱。“首付20%的时候是5倍的杠杆,所以房价涨10%而你能挣50%。这就是房地产在中国投资受到的特殊保护,加杠杆,按揭的杠杆是5倍,”

  笔者基本认可水皮观点,一线城市未来房价依然有上涨空间,这个空间有多大不是很好预测,与未来国家发展政策有关,是继续向一二线城市倾斜还是发展三四线城市,因为一二线城市文化卫生基础设施更为完善,人口总是往一线城市集中,土地资源对一线城市而言是非常稀缺的,尤其是城市中心地带和商业中心名校附近的所谓学区房,是值得投资的,但问题是一线城市房价目前非常之贵,动辄就是5万元以上,二线城市房价也在3万元以上,房价动辄数百万元,首付也是百万元级别,不是普通工薪族可以承担的,即使在父母亲戚等支助下,完成了首付,但是每月数万元的分期还贷也是一个重大问题,不是一般人能够应付的,因此一二线城市投资房地产是可以的,也是有回报的,而且这个回报可能还不少,但是只适合于高收入者,不适合于一般中低收入者。

  但二线城市,投资房产回报就没有一线城市那么稳健和高收益,三四线城市房地产库存最为严重,投资房产存在较大风险,县域城市投资机会可能更为渺茫。

  至于股市3000点是地平线的说法,虽然笔者曾经写过做多资金打造3100政策底之类的文章,但笔者并不是很赞同,毕竟政策底的打造这只是暂时的,不能够是长期的,终究而言,股市的底部要回归市场底。水皮3000点是一个市场中枢的观点尚可以接受,因为目前中国股市最大缺点就是估值偏高,以创业板为例,目前市盈率高达68.6.倍,位居世界第一,这样的估值水平是不能够站稳的,而上证综指市盈率表面看起来并不高,只有15.05倍,但只这是一种虚幻,是被银行保险市盈率拉低所致,剔除某些超级大盘股中位数市盈率依然接近50倍,这样的估值水平并不具有吸引力,也是无法站稳的。

  那么退回来,银行投资价值究竟几何,李大霄也说过,买低估的蓝筹股,黑五类除外,但李大霄没有明确指出低估蓝筹究竟是哪些板块那些个股,是大盘股就行,还是针对金融三剑客,还是包括中字头股票,那么笔者就选出出市盈率最低的银行来说一说。

  银行市盈率确实不高,只有5.90倍,关键问题就在于目前盈利水平是不是被人为调节所致,即使人为调节盈利状况也是出现明显下滑,不良贷是不是已经得到充分反映,即使人为调节不良贷依然让市场忧心忡忡,截至2016年三季度末,商业银行当年累计实现净利润13290亿元,同比增长2.83%。不过,三季度商业银行平均资产利润率为1.08%,同比下降0.13个百分点;平均资本利润率为14.58%,同比下降2.1个百分点。三季度末商业银行不良贷款余额为14939亿元,较上季末增加566亿元;商业银行不良贷款率为1.76%,比上季末上升0.01个百分点。

  市场人士较为一致观点,目前数据不能充分反应银行不良贷,真实不良贷数据要高得多,至于高多少是一个谜,有的说5%,有的说6-7%,甚至有15%左右的说法,笔者也曾经问过业内人士,目前有银行在掩盖不良贷快速爆发,想办法拖延不良贷过快升高,何况中国经济下行压力依然不减,不良贷拐点尚难确定,据经济参考报,上海、浙江、宁波三地的不良呈现双降,不良贷款率分别为0.76%、2.41%和2.92%。与此同时,甘肃不良则为双升,截至三季度末,其不良贷款率为2.04%。另外,黑龙江、吉林、河南三省份的不良贷款率虽然环比二季度持平或下降,但绝对水平并不低,分别为3.3%、3.46%和3.18,所以银行低市盈率有其自身因素在内,低市盈率并不代表有罕见的投资价值,银行投资价值在于银行能不能以时间换空间的方式化解不良贷。

  至于保险,就在于目前实施低利率政策,可投资的优质资产不多,所谓资产慌,受投资收益下降及传统险准备金折现率假设更新的影响,所以业绩成长不是很理想,四大上市保险公司合计净利润为836.51亿元,同比减少20.93%,而低利率政策将持续较长时间,保险投资收益恐怕难以出现令人满意的效果。因此在这些板块出现4-5倍涨幅有点困难。中国股市未来真正的投资机会笔者认为来自于成长股,来自于国家扶持的新技术行业,4、5倍股票主要来自于中小盘股票中能够成长为大企业的上市公司,而不太会来自于周期行业尤其是强周期行业,等待股价充分回落选择高成长股票是未来投资的主要方向。

  实际上股市之所以能涨到3200上方,不一定就是市场资金博弈的结果,其中有没有政策性资金在推动股指上涨,因为楼市价格上涨过快,引发市场不小的担忧,也引发汇率不断下跌,出现了某些金融问题,而央行迫于经济较为低迷,不太可能骤然收紧货币政策,因此需要把股市打造成一个资金蓄水池,吸收庞大的流动性,就需要一个指数基础来稳定新股发行,而市场经过15年暴跌投资者信心尚未恢复,新股压力很大,市场做多信心不高,需要一个资金进去引导,这个引导资金来自何方,目前市场没有一个明确说法,所以本轮反弹急先锋就是中字头和金融三剑客,也有资金在炒作资源板块,但很少资金进入中小创,甚至呈现不间断流出,所以指数上涨显得较为犹疑,不是那么一帆风顺,在炒新疯狂下,实际上目前新股发行机制定价机制也有利于指数稳定,因此目前指数不一定就是市场投资者的真实认可程度。

  就未来股市走势而言,存在诸多不确定因素,一个是美联储加息周期加息频率,一个是人民币汇率跌到何处企稳,央行货币政策如何在汇率与促增长之间平衡也是一个问题,但至少央行货币政策难现再度宽松,只会适度收紧,对股市负面作用客观存在,三是楼市调控政策如何演变,就目前看,楼市处于黏着状态,地王照样出现,期待楼市资金撤离有难度,而楼市调控政策过严,可能会导致经济失速,地方财政危及加重,所以楼市调控是一个平衡术,是一件艺术活,四是新股政策如何演变,按照目前每周7-9家新股发行,IPO堰塞湖恐怕难以化解,而市场承载力已经达到极限,如何平衡市场承接力与扩容压力是一个难解的问题。

  因此笔者认为高收入阶层可以投资一二线城市优质地产,甚至可以配置美元资产,加大国外资产配置力度,一般工薪阶层恐怕无力于投资一线二线城市优质地产,要么选择存银行,要么选择理财,要么选择权益市场,包括股票市场,但绝对不能激进,安全为第一要务,目前点位顶多只能配置可投资现金50%,等候回调再寻找机会,宁可错过也不能做错。

  股市要成为资金蓄水池,要得到投资者认可,尚需要管理层不懈努力。股市不能成为一个工具,谁有困难就支持谁,股市不能成为唐僧肉,谁想来都可以吃上一口,让股市回归资源配置本能是投资者可以投资股市的前提,否则股市只能是投机场所而不是投资者投资场所。

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