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房产税全面开征山雨欲来 短期全国扩围难度依旧
时间:2016-11-24  来源:东地产财经周刊  浏览次数:352

   一个不息的争议话题

  民众预期变化 房产税全面开征山雨欲来

  临近年末的申城楼市房产税催缴令,让全面开征房产税的预期再度升温。

  “2016年房产税该交了!”

  作为全国房产税试点城市,日前,上海市税务局发布消息,提醒市民于12月31日前缴纳2016年度个人住房房产税税款。此消息一出,顿时在市场上引起冲击,关于“房产税全面落地”、“正式开征”的消息不绝于耳,受到全国民众的关注。

  2016房产税开通网上查缴

  整个事件的起因源于上海市政府新闻办公室官方微博“上海发布”的一则消息——“今天提醒,请于12月31日前缴纳2016年度个人住房房产税税款。征收对象为2011年1月28日起本市居民家庭在本市新购的第2套及以上住房和非本市居民家庭在本市新购住房,但‘家庭人均建面不超过60平米’等6种情况可减免。”

  与此同时,上海市地方税务局也正式发布了《关于缴纳上海市2016年个人住房房产税有关事项的提示》,纳税人可根据实际,选择通过付费通网站、有关银行和税务专窗三种渠道之一缴纳税款。房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算,按年计征,不足一年的按月计算应纳房产税税额。计算公式:当年度应纳税款=年应纳税额÷12个月×当年度应纳税月份数。

  2016年个人住房房产税相关通知一出,无论业内人士还是普通百姓皆热议此事。今年,房产税的应税和缴税信息也已开通网上查询。纳税人可登录上海税务网(www.tax.sh.gov.cn)个人住房房产税应税和缴税信息查询模块,输入身份证号码和房产证权编号,按照网上流程进行查询。“上海税务”微信平台同样可以查询。

  由于今年楼市热销程度不减,业内预估今年应税住宅套数及应税人群数量将继续呈上升趋势,为避免线下缴纳网点年底前拥挤排队,上海市地方税务局推出“付费通”作为指定的个人房产税网上纳税渠道。付费通网站常年受理个人住房房产税逾期税款缴纳业务,纳税人可在付费通网站缴纳逾期税款和滞纳金。据付费通网站信息显示,支持各银行信用卡/借记卡,使用银行快捷或者网银支付。

  值得一提的是,这次的《提示》还明确说明,凡是逾期缴纳的,当年度税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。若经催报催缴仍拒不纳税的,税务机关除依照《中华人民共和国税收征收管理法》处理外,还将根据个人信用征信管理相关办法,将欠税信息纳入上海市公共信用信息服务平台管理。

  房产税由来已久

  事实上,房产税由来已久。

  房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的,1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始实施。

  据了解,早在1986年时,上海市政府就曾发布《上海市房产税实施细则》,表明房产税在上海市区、金山卫石化地区、县城、建制镇和高桥、桃浦、安亭工业区开征,房产税由房产所在地的税务机关征收。资料显示,房产税的纳税义务人为产权所有人、承典人、公有房产经营单位、房产代管人或使用人。产权所有人、承典人不在上海市或产权未确定及租典纠纷未解决的,则由其代管人或使用人缴纳。房产税依照房产原值(房产原值包括房屋不可分割的附属设备)一次减除20%的余值,从价计征税率1.2%;房产出租的则以房产租金收入从租计征房产税,税率为12%。房产税按年征收,分期缴纳。

  然而,经过十几年的发展,上海房价水平持续攀升,二手房市场不断发展壮大,同一个小区内,众多业主购入住宅的价格千差万别,房屋原值差距甚大,如果单纯按照房屋原值来开征房产税,很难避免“不公平”现象产生。因此,2011年1月,上海市政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知,办法规定从即日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房(指人均超过60平方米的新购住房超出部分面积)和非上海居民家庭的新购住房征收房产税。房产税暂按应税住房市场交易价格70%缴纳。税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。

  当时,上海市财政局、市地税局、市房管局对房产税试点的政策解答时,曾专门举例说明本市家庭住房征收房产税面积如何计算:以一个三口之家的本市居民家庭(夫妻双方加上未成年子女)为例:

  例1、如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房,现又新购一套110平方米的住房,这两套住房面积合并计算后,该居民家庭全部住房面积为160平方米,人均住房面积为53.33平方米,未超出人均60平方米的免税住房面积标准,新购住房暂免征收房产税。

  例2、如果这个家庭原来已经拥有一套住房面积150平方米,现新购进一套110平方米的住房,两套住房面积合并计算后,全部住房面积为260平方米,人均住房面积为86.67平方米,超过人均60平方米的免税住房面积标准。因此,新购住房中超出标准的部分面积(260平方米-180平方米,即80平方米)须缴纳房产税。

  例3、如果这个居民家庭原来拥有一套住房面积250平方米,现新购一套110平方米的住房,由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米,已超过人均60平方米的免税住房面积标准。因此,这套新购住房的全部面积(即110平方米),须缴纳房产税,但原有住房超出部分不加以追溯。

  如今,上海税务局在年底前发布2016年个人房产税的缴税通知,实际上,近六年来上海几乎年年都会发“催缴”通知。或因2016疯狂的楼市环境以及近来调控政策不断收紧,此次催缴的消息引起的反响程度也不同往日。

  中原地产中国大陆区副总裁兼上海中原总经理刘天旸先生表示,此次发布的时间为11月初,较去年发布的时间来看,基本一致,且内容基本无调整,上海政府重申缴税及其制度,后期有望加大执行和监管力度。

  市场反应波澜不惊

  “听得我吓死了,市场变化以前都是我儿子会去关注。这次好像风声特别大,我在新闻里看到心就慌了,三套房子缴税是一笔不小的开支,哪里还敢买房。”名下已有三套房产的曹小燕听闻“年底催缴通知”时如是说道。不过,在细看通知之后,她的三套房产中仅青蓝国际的一套为今年购入需要缴税,其余两套住房均为2011年以前购入。

  2016年个人房产税缴纳细则中还指出,“家庭人均建面不超过60平米”、“本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的,其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税,可予退还”、“本市居民家庭中的子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的”、“符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才,持有本市居住证并在本市工作生活的,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的”等6种情况可减免。

  第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可向《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)表示:“根据目前的征收标准,6种减免情况已将大部分自住型房屋持有者排除出了缴税群体,因此房产税主要增加了多套房产持有者的投资成本。”

  作为前线接触房屋买卖双方最直观的工作人员,房产经纪人自然对市场的任何一个政策通知都倍加敏感。他们无时无刻不在关注市场动向,寻求生存策略。

  在催缴通知出台后,《东地产》记者咨询几家中介,基本表示市场并未有太大影响。如今临近年底,房产交易也逐渐进入冷淡期,成交难度在加大。中原地产写字楼西区A分部A片区2组高级物业顾问章俊表示:“住宅观望情绪浓厚,商业地产影响不大。我认为,房产税主要还是针对住宅,所以明年上半年住宅还是比较难做。我认识的一些朋友都说等明年房产税确定后再考虑买房。”

  “这个政策不是一直有吗?”上海鑫君地产中介经理钱艳在采访中疑惑,“这政策从2011年到现在一直有,只是每年年底都要催缴而已,对市场并没有什么影响,不过最近年底了,行情有点淡。”

  短期全国扩围难度依旧

  房产税“催缴”通知年年如期而至,但对市场到底有多大的影响?百姓会真的为此买单?政府会狠打狠压嘛?在简可看来,此前有分析认为房产税的出台将抑制房价,事实上,房产税并非打压房价的利器。

  从上海过去的试点情况来看,房价上涨的势头并没有得到根本遏制,决定房价最根本的因素是供求关系。目前房产税的征收仍是“试点”意义更强,政府可由此观察此税种实际征收情况,如为本地财政收入的贡献、征收难度、流程等等,为后续该税种的改革做好充足准备。他认为:“目前房产税征收的最大难题是判定‘谁有什么’、如何对房产税交纳进行管理、征收流程、具体计算方法,以及针对征收用途对纳税人进行教育等。”

  章俊对当下房地产市场也有自己的看法:“房价涨的太快,泡沫越来越大,经济风险也大,所以适当控制一下上涨的速度。不过政府也不希望房价下跌明显,能维持平稳就可以了。毕竟房价一旦大幅下跌对经济也会有很多负面影响,美国的次贷危机也是前车之鉴。加上目前房产的税收和GDP在国家整个经济数据中还是占据了非常大的比例”。

  刘天旸认为,自2016年10月8日上海颁布“沪六条”以来,政府相继发布了对信贷、交易环节等严格管理的政策条例,从多方面针对行业进行调整与监管,此次强调房产税缴纳正是基于强监管的大背景下发布的,众多政府发文的叠加效应将进一步促使市场观望气氛增加,引导市场回归理性。

  但房产税短期全国扩围难度依旧。“从分类调控的政策取向来看,三四线城市仍以去库存为主,因此全国开征可能性不大;而对存量房开征要兼顾可操作性和对市民的影响。从两大试点城市实施效果来看,房产税对带动财政收入的贡献度短期不高,”他进一步指出,“对房价的调控效果将是一个长期持续的过程,总体来看,房产税对市场短期调控作用相对有限,因此扩围或再加码的可能性都不大。”

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