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北京楼市调控启动预期管理 开发商扎堆自持
时间:2016-11-17  来源:北京商报  浏览次数:547

   11月16日,北京市规土委土地交易大厅中久违地迎来了一个“热闹”的下午,北京首批“限房价、竞地价”试点地块中的两宗土地在这里进行了现场竞拍。令人意外地,当日竞拍的两宗“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地地块都没有在竞拍现场确定竞得人,而是最终都有4家企业因投报100%居住规模、商业(含办公)规模自持而进入高标准商品住宅建设方案投报程序。业内表示,升级版“限房价、竞地价”地块不仅一定程度上满足了开发商各种不同的拿地需求,还稳定了后市预期,全面启动了北京楼市调控的预期管理周期。

  买家“悬而未决”

  10月中旬,北京市规土委发布公告,明确海淀永丰和大兴黄村的4宗地块采用“限房价、竞地价”出让方式的试点,一石激起千层浪。

  根据补充公告,新的出让方式着实有些“复杂”,在竞拍现场,两宗土地也分别经过了多轮竞争。据悉,11月16日出让的海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)HD00-0401-0062、0166、0158地块二类居住用地以及海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)HD00-0401-0132、0120、0162地块二类居住及零售商业用地,均设定合理土地上限价格,当竞买报价达到合理土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格基础上,通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。当自持商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时,则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

  其中,HD00-0401-0062、0166、0158地块土地面积约8.35公顷,建筑规模约13.88万平方米,土地用途为二类居住用地,共有万科、中铁等16家单位参加竞买。在投报阶段,有4家单位均投报居住建筑规模100%自持,最终这4家单位进入高标准商品住宅建设方案投报程序。根据上限价格计算,该地块折合楼面地价为36017元/平方米。

  随后竞拍的另一宗地块也吸引了碧桂园、保利等11家单位参加竞买。在商业(含办公)用房自持比例投报中,有4家单位投报商业(含办公)建筑规模100%自持,最终这4家单位进入高标准商品住宅建设方案投报程序。最终折合楼面地价36220元/平方米。

  开发商扎堆自持

  虽然增加了诸多新的限制条件,包括限房价、竞地价、约束面积配比、房源五年内不得进入二手房市场等,但北京首次限房价地块入市仍然受到诸多房企的激烈争抢。

  竞拍过程中均出现了有4家房企提报自持比例100%的结果,最终转入高标准商品住宅建设方案投报程序,10个工作日后房企递交商品住宅建设方案,市国土局根据方案评审确定由哪家企业竞得地块。

  “政策严格,难敌房企疯狂。”专家如是说。那么,为何房企会如此去争抢政策如此严格、盈利问题待解的地块呢?

  据一位参与此次拿地的开发商介绍,有许多房企来竞拍这次的限房价地块,其实是为了“生存”,无论是北京本地的房企还是全国化布局房企的北京分公司,都要拿地建项目,而北京今年出让地块极少,即使是限房价地块,房企间激烈争抢也在所难免。

  资料显示,2016年截至目前,北京土地市场当中仅有7宗含商品住宅地块实现出让,这也是在断顿5个月之后,再次有商品住宅地块站上拍卖台。亚豪机构市场总监郭毅认为,虽然“9·30”新政当中提出将适度增加土地供应,但从目前情况来看,2016年北京土地市场尤其是住宅市场仍将在极度短缺中收官,全年仅14宗住宅用地出让也将创造历史新低。

  “房企激烈争抢海淀限房价地块的背后,也是在对赌未来房地产调控政策会走向宽松。”行业人士评论称,目前为稳定市场、平抑过高的房价,房地产政策较为严格,但并不意味着严格的楼市政策会一直持续,开发商激烈抢地或许也有这种考量。

  强化预期管理调控

  “确定的售价、确定的户型……本轮限房价、竞地价地块成交后,消费者对于这些地块上住宅项目的判断基本就成形了,可见这一措施对于市场预期的调控作用还是比较明显的。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存直言。

  公开资料显示,北京此前就曾试水过限房价、竞地价的土地出让规则。市规土委表示,本次的出让是对原有规则进行了完善,增加了竞自持面积和竞投高标准商品住宅建设方案的内容。业内专家表示,从最终成交的地价以及企业自持的面积看,设置地价上限起到了引导市场主体理性参与竞争、将北京土地市场的地价水平稳定在合理区间的效果。

  “本次,北京尤为明确地侧重需求调控,可见在供给侧改革的大背景下,有效地疏导需求而非压制需求,更贴近市场的调控手段已成为更‘主流’的政策方向。”伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹表示,北京对于需求端的调控一直是相对严格的,但从长期来看,需求还是需要通过合理方式来释放的,如果高端豪宅供应过多,大部分中小户型的需求仍然被“间接”抑制住了,大量消费者对房价预期普遍保持较高水平,疯抢有限的几个刚需楼盘楼市的热度就很难得以有效缓和。

  陈宝存坦言,楼市调控的治本之策,不是一味地压制需求,不是盲目地增加供应,而是稳定国内的房价预期。这种预期就是一定时间内刚需房有相对充足的供应、房价不会出现大起大落。

 
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